Usufruttuario di 55 anni (fascia 54–56, coefficiente 26): la nuda proprietà vale il 35% della piena proprietà, l’usufrutto il 65%. Coefficienti 2026 con tasso minimo 2,5% (D.Lgs. 139/2024, D.M. MEF 24.12.2025).
Lo sconto non è un risparmio netto: corrisponde al valore d’uso che resta all’usufruttuario per tutta la sua vita. Il valore fiscale serve per registro, ipotecaria e catastale; il prezzo di mercato si negozia a parte.
La quota si ottiene per differenza: usufrutto = valore × 2,5% × 26; nuda proprietà = valore − usufrutto, cioè il 35% del pieno valore.
| Valore piena proprietà | Nuda proprietà (35%) | Sconto rispetto al pieno valore |
|---|---|---|
| 60.000 € | 21.000 € | −39.000 € |
| 80.000 € | 28.000 € | −52.000 € |
| 120.000 € | 42.000 € | −78.000 € |
| 160.000 € | 56.000 € | −104.000 € |
| 200.000 € | 70.000 € | −130.000 € |
| 250.000 € | 87.500 € | −162.500 € |
| 320.000 € | 112.000 € | −208.000 € |
| 450.000 € | 157.500 € | −292.500 € |
Ogni fascia d’età successiva sposta valore dall’usufrutto alla nuda proprietà: ecco le età intorno ai 55 anni.
| Età usufruttuario | Coefficiente | Nuda proprietà | Su 250.000 € |
|---|---|---|---|
| 52 anni | 28 | 30% | 75.000 € |
| 53 anni | 28 | 30% | 75.000 € |
| 54 anni | 26 | 35% | 87.500 € |
| 55 anni | 26 | 35% | 87.500 € |
| 56 anni | 26 | 35% | 87.500 € |
| 57 anni | 24 | 40% | 100.000 € |
| 58 anni | 24 | 40% | 100.000 € |
Più l’usufruttuario è avanti con l’età, più la nuda proprietà vale (e meno si risparmia). La curva sale a gradini perché il prospetto del D.Lgs. 139/2024 ragiona per fasce d’età: qui 54–56 anni.
Il 35% della piena proprietà: al coefficiente 26 (fascia 54–56 anni, prospetto D.Lgs. 139/2024 al tasso 2,5%) corrisponde un usufrutto del 65%, quindi la nuda proprietà è il complemento. Su una casa da 250.000 € la nuda proprietà vale 87.500 €.
Finché dura l’usufrutto: IMU, TARI, spese ordinarie e utenze sono a carico dell’usufruttuario; al nudo proprietario spettano solo le riparazioni straordinarie (art. 1005 c.c.: strutture, muri, tetti). Il nudo proprietario non può abitare né affittare l’immobile fino all’estinzione dell’usufrutto.
L’usufrutto si estingue automaticamente e la piena proprietà si “consolida” in capo al nudo proprietario senza atto notarile, senza successione e senza nuove imposte: basta la voltura catastale con il certificato di morte.
Le stesse di una compravendita normale, ma calcolate solo sulla quota di nuda proprietà (35% con usufruttuario di 55 anni): imposta di registro 9% (2% se il nudo proprietario ha i requisiti prima casa) sul valore catastale della quota, più ipotecaria e catastale fisse da 50 €.
Lo sconto iniziale è il 65% del valore pieno e la quota nuda proprietà crescerà già al compimento dei 57 anni dell’usufruttuario. È un investimento di lungo periodo: il capitale resta immobilizzato finché dura l’usufrutto, ma l’acquisto è al riparo dall’inflazione perché la casa si rivaluta a prezzi di mercato.
Calcoli implementati e verificati sulle fonti normative primarie citate in pagina. Il metodo di verifica, i valori di controllo e il calendario di aggiornamento sono descritti in metodologia e redazione.