Usufruttuario di 72 anni (fascia 70–72, coefficiente 16): la nuda proprietà vale il 60% della piena proprietà, l’usufrutto il 40%. Coefficienti 2026 con tasso minimo 2,5% (D.Lgs. 139/2024, D.M. MEF 24.12.2025).
Lo sconto non è un risparmio netto: corrisponde al valore d’uso che resta all’usufruttuario per tutta la sua vita. Il valore fiscale serve per registro, ipotecaria e catastale; il prezzo di mercato si negozia a parte.
La quota si ottiene per differenza: usufrutto = valore × 2,5% × 16; nuda proprietà = valore − usufrutto, cioè il 60% del pieno valore.
| Valore piena proprietà | Nuda proprietà (60%) | Sconto rispetto al pieno valore |
|---|---|---|
| 60.000 € | 36.000 € | −24.000 € |
| 80.000 € | 48.000 € | −32.000 € |
| 120.000 € | 72.000 € | −48.000 € |
| 160.000 € | 96.000 € | −64.000 € |
| 200.000 € | 120.000 € | −80.000 € |
| 250.000 € | 150.000 € | −100.000 € |
| 320.000 € | 192.000 € | −128.000 € |
| 450.000 € | 270.000 € | −180.000 € |
Ogni fascia d’età successiva sposta valore dall’usufrutto alla nuda proprietà: ecco le età intorno ai 72 anni.
| Età usufruttuario | Coefficiente | Nuda proprietà | Su 250.000 € |
|---|---|---|---|
| 69 anni | 18 | 55% | 137.500 € |
| 70 anni | 16 | 60% | 150.000 € |
| 71 anni | 16 | 60% | 150.000 € |
| 72 anni | 16 | 60% | 150.000 € |
| 73 anni | 14 | 65% | 162.500 € |
| 74 anni | 14 | 65% | 162.500 € |
| 75 anni | 14 | 65% | 162.500 € |
Più l’usufruttuario è avanti con l’età, più la nuda proprietà vale (e meno si risparmia). La curva sale a gradini perché il prospetto del D.Lgs. 139/2024 ragiona per fasce d’età: qui 70–72 anni.
Il 60% della piena proprietà: al coefficiente 16 (fascia 70–72 anni, prospetto D.Lgs. 139/2024 al tasso 2,5%) corrisponde un usufrutto del 40%, quindi la nuda proprietà è il complemento. Su una casa da 250.000 € la nuda proprietà vale 150.000 €.
Finché dura l’usufrutto: IMU, TARI, spese ordinarie e utenze sono a carico dell’usufruttuario; al nudo proprietario spettano solo le riparazioni straordinarie (art. 1005 c.c.: strutture, muri, tetti). Il nudo proprietario non può abitare né affittare l’immobile fino all’estinzione dell’usufrutto.
L’usufrutto si estingue automaticamente e la piena proprietà si “consolida” in capo al nudo proprietario senza atto notarile, senza successione e senza nuove imposte: basta la voltura catastale con il certificato di morte.
Le stesse di una compravendita normale, ma calcolate solo sulla quota di nuda proprietà (60% con usufruttuario di 72 anni): imposta di registro 9% (2% se il nudo proprietario ha i requisiti prima casa) sul valore catastale della quota, più ipotecaria e catastale fisse da 50 €.
Lo sconto iniziale è il 40% del valore pieno e la quota nuda proprietà crescerà già al compimento dei 73 anni dell’usufruttuario. È un investimento di lungo periodo: il capitale resta immobilizzato finché dura l’usufrutto, ma l’acquisto è al riparo dall’inflazione perché la casa si rivaluta a prezzi di mercato.
Calcoli implementati e verificati sulle fonti normative primarie citate in pagina. Il metodo di verifica, i valori di controllo e il calendario di aggiornamento sono descritti in metodologia e redazione.