Usufruttuario di 76 anni (fascia 76–78, coefficiente 12): la nuda proprietà vale il 70% della piena proprietà, l’usufrutto il 30%. Coefficienti 2026 con tasso minimo 2,5% (D.Lgs. 139/2024, D.M. MEF 24.12.2025).
Lo sconto non è un risparmio netto: corrisponde al valore d’uso che resta all’usufruttuario per tutta la sua vita. Il valore fiscale serve per registro, ipotecaria e catastale; il prezzo di mercato si negozia a parte.
La quota si ottiene per differenza: usufrutto = valore × 2,5% × 12; nuda proprietà = valore − usufrutto, cioè il 70% del pieno valore.
| Valore piena proprietà | Nuda proprietà (70%) | Sconto rispetto al pieno valore |
|---|---|---|
| 60.000 € | 42.000 € | −18.000 € |
| 80.000 € | 56.000 € | −24.000 € |
| 120.000 € | 84.000 € | −36.000 € |
| 160.000 € | 112.000 € | −48.000 € |
| 200.000 € | 140.000 € | −60.000 € |
| 250.000 € | 175.000 € | −75.000 € |
| 320.000 € | 224.000 € | −96.000 € |
| 450.000 € | 315.000 € | −135.000 € |
Ogni fascia d’età successiva sposta valore dall’usufrutto alla nuda proprietà: ecco le età intorno ai 76 anni.
| Età usufruttuario | Coefficiente | Nuda proprietà | Su 250.000 € |
|---|---|---|---|
| 73 anni | 14 | 65% | 162.500 € |
| 74 anni | 14 | 65% | 162.500 € |
| 75 anni | 14 | 65% | 162.500 € |
| 76 anni | 12 | 70% | 175.000 € |
| 77 anni | 12 | 70% | 175.000 € |
| 78 anni | 12 | 70% | 175.000 € |
| 79 anni | 10 | 75% | 187.500 € |
Più l’usufruttuario è avanti con l’età, più la nuda proprietà vale (e meno si risparmia). La curva sale a gradini perché il prospetto del D.Lgs. 139/2024 ragiona per fasce d’età: qui 76–78 anni.
Il 70% della piena proprietà: al coefficiente 12 (fascia 76–78 anni, prospetto D.Lgs. 139/2024 al tasso 2,5%) corrisponde un usufrutto del 30%, quindi la nuda proprietà è il complemento. Su una casa da 250.000 € la nuda proprietà vale 175.000 €.
Finché dura l’usufrutto: IMU, TARI, spese ordinarie e utenze sono a carico dell’usufruttuario; al nudo proprietario spettano solo le riparazioni straordinarie (art. 1005 c.c.: strutture, muri, tetti). Il nudo proprietario non può abitare né affittare l’immobile fino all’estinzione dell’usufrutto.
L’usufrutto si estingue automaticamente e la piena proprietà si “consolida” in capo al nudo proprietario senza atto notarile, senza successione e senza nuove imposte: basta la voltura catastale con il certificato di morte.
Le stesse di una compravendita normale, ma calcolate solo sulla quota di nuda proprietà (70% con usufruttuario di 76 anni): imposta di registro 9% (2% se il nudo proprietario ha i requisiti prima casa) sul valore catastale della quota, più ipotecaria e catastale fisse da 50 €.
Lo sconto iniziale è il 30% del valore pieno e la quota nuda proprietà crescerà già al compimento dei 79 anni dell’usufruttuario. È un investimento di lungo periodo: il capitale resta immobilizzato finché dura l’usufrutto, ma l’acquisto è al riparo dall’inflazione perché la casa si rivaluta a prezzi di mercato.
Calcoli implementati e verificati sulle fonti normative primarie citate in pagina. Il metodo di verifica, i valori di controllo e il calendario di aggiornamento sono descritti in metodologia e redazione.