Usufruttuario di 75 anni (fascia 73–75, coefficiente 14): la nuda proprietà vale il 65% della piena proprietà, l’usufrutto il 35%. Coefficienti 2026 con tasso minimo 2,5% (D.Lgs. 139/2024, D.M. MEF 24.12.2025).
Lo sconto non è un risparmio netto: corrisponde al valore d’uso che resta all’usufruttuario per tutta la sua vita. Il valore fiscale serve per registro, ipotecaria e catastale; il prezzo di mercato si negozia a parte.
La quota si ottiene per differenza: usufrutto = valore × 2,5% × 14; nuda proprietà = valore − usufrutto, cioè il 65% del pieno valore.
| Valore piena proprietà | Nuda proprietà (65%) | Sconto rispetto al pieno valore |
|---|---|---|
| 60.000 € | 39.000 € | −21.000 € |
| 80.000 € | 52.000 € | −28.000 € |
| 120.000 € | 78.000 € | −42.000 € |
| 160.000 € | 104.000 € | −56.000 € |
| 200.000 € | 130.000 € | −70.000 € |
| 250.000 € | 162.500 € | −87.500 € |
| 320.000 € | 208.000 € | −112.000 € |
| 450.000 € | 292.500 € | −157.500 € |
Ogni fascia d’età successiva sposta valore dall’usufrutto alla nuda proprietà: ecco le età intorno ai 75 anni.
| Età usufruttuario | Coefficiente | Nuda proprietà | Su 250.000 € |
|---|---|---|---|
| 72 anni | 16 | 60% | 150.000 € |
| 73 anni | 14 | 65% | 162.500 € |
| 74 anni | 14 | 65% | 162.500 € |
| 75 anni | 14 | 65% | 162.500 € |
| 76 anni | 12 | 70% | 175.000 € |
| 77 anni | 12 | 70% | 175.000 € |
| 78 anni | 12 | 70% | 175.000 € |
Più l’usufruttuario è avanti con l’età, più la nuda proprietà vale (e meno si risparmia). La curva sale a gradini perché il prospetto del D.Lgs. 139/2024 ragiona per fasce d’età: qui 73–75 anni.
Il 65% della piena proprietà: al coefficiente 14 (fascia 73–75 anni, prospetto D.Lgs. 139/2024 al tasso 2,5%) corrisponde un usufrutto del 35%, quindi la nuda proprietà è il complemento. Su una casa da 250.000 € la nuda proprietà vale 162.500 €.
Finché dura l’usufrutto: IMU, TARI, spese ordinarie e utenze sono a carico dell’usufruttuario; al nudo proprietario spettano solo le riparazioni straordinarie (art. 1005 c.c.: strutture, muri, tetti). Il nudo proprietario non può abitare né affittare l’immobile fino all’estinzione dell’usufrutto.
L’usufrutto si estingue automaticamente e la piena proprietà si “consolida” in capo al nudo proprietario senza atto notarile, senza successione e senza nuove imposte: basta la voltura catastale con il certificato di morte.
Le stesse di una compravendita normale, ma calcolate solo sulla quota di nuda proprietà (65% con usufruttuario di 75 anni): imposta di registro 9% (2% se il nudo proprietario ha i requisiti prima casa) sul valore catastale della quota, più ipotecaria e catastale fisse da 50 €.
Lo sconto iniziale è il 35% del valore pieno e la quota nuda proprietà crescerà già al compimento dei 76 anni dell’usufruttuario. È un investimento di lungo periodo: il capitale resta immobilizzato finché dura l’usufrutto, ma l’acquisto è al riparo dall’inflazione perché la casa si rivaluta a prezzi di mercato.
Calcoli implementati e verificati sulle fonti normative primarie citate in pagina. Il metodo di verifica, i valori di controllo e il calendario di aggiornamento sono descritti in metodologia e redazione.