Valore fiscale della nuda proprietà con i coefficienti in vigore (D.Lgs. 139/2024, D.M. MEF 24.12.2025, tasso 2,5%): inserisci valore dell’immobile ed età dell’usufruttuario.
Quote fiscali per ogni fascia d’età: usufrutto = coefficiente × 2,5%; nuda proprietà = complemento a 100. Oltre i 99 anni la prassi applica l’ultima riga.
| Età usufruttuario | Coefficiente | Usufrutto | Nuda proprietà |
|---|---|---|---|
| 0–20 anni | 38 | 95% | 5% |
| 21–30 anni | 36 | 90% | 10% |
| 31–40 anni | 34 | 85% | 15% |
| 41–45 anni | 32 | 80% | 20% |
| 46–50 anni | 30 | 75% | 25% |
| 51–53 anni | 28 | 70% | 30% |
| 54–56 anni | 26 | 65% | 35% |
| 57–60 anni | 24 | 60% | 40% |
| 61–63 anni | 22 | 55% | 45% |
| 64–66 anni | 20 | 50% | 50% |
| 67–69 anni | 18 | 45% | 55% |
| 70–72 anni | 16 | 40% | 60% |
| 73–75 anni | 14 | 35% | 65% |
| 76–78 anni | 12 | 30% | 70% |
| 79–82 anni | 10 | 25% | 75% |
| 83–86 anni | 8 | 20% | 80% |
| 87–92 anni | 6 | 15% | 85% |
| 93–99 anni | 4 | 10% | 90% |
Fra i 60 e gli 88 anni dell’usufruttuario la quota di nuda proprietà su questo immobile cresce di 112.500 €. È il valore fiscale, base delle imposte di registro, donazione e successione: il prezzo di mercato è libero e in genere più scontato, perché tiene conto dell’incertezza sulla durata effettiva dell’usufrutto.
La convenienza dipende interamente dalla durata effettiva dell’usufrutto, che nessuna tabella può prevedere: i coefficienti di legge sono una media statistica, non una stima del singolo caso.
Pagine dedicate con tabelle per valore dell’immobile e scatti di fascia:
Per differenza dall’usufrutto: si moltiplica il valore della piena proprietà per il 2,5% (tasso minimo di legge) e per il coefficiente legato all’età dell’usufruttuario (prospetto D.Lgs. 139/2024, confermato dal D.M. MEF 24.12.2025); la nuda proprietà è il valore pieno meno l’usufrutto. Più l’usufruttuario è anziano, più la nuda proprietà vale.
Il valore ottenuto con i coefficienti serve per le imposte (registro, successioni, donazioni), di regola sul valore catastale. Il prezzo di compravendita è libero: sul mercato la nuda proprietà si negozia spesso con sconti anche maggiori della quota fiscale, perché il capitale resta immobilizzato per una durata incerta.
All’usufruttuario: IMU, TARI, utenze, spese ordinarie e amministrazione. Al nudo proprietario: solo le riparazioni straordinarie (art. 1005 c.c. — strutture portanti, tetti, muri maestri). Se il nudo proprietario anticipa spese dell’usufruttuario ha diritto al rimborso.
L’usufrutto vitalizio si estingue e la piena proprietà si consolida automaticamente in capo al nudo proprietario: niente atto notarile, niente successione, niente nuove imposte. Basta la voltura catastale allegando il certificato di morte.
Sì, ma sulla sola quota di nuda proprietà: imposta di registro 9% (o 2% con requisiti prima casa) calcolata sul valore catastale moltiplicato per la percentuale della quota, più imposte ipotecaria e catastale fisse di 50 € ciascuna. Da impresa: IVA con le regole ordinarie.
Sì: il nudo proprietario può vendere, donare o ipotecare il suo diritto senza il consenso dell’usufruttuario (che conserva il godimento). Allo stesso modo l’usufruttuario può cedere il proprio usufrutto, ma la durata resta ancorata alla sua vita.
Calcoli implementati e verificati sulle fonti normative primarie citate in pagina. Il metodo di verifica, i valori di controllo e il calendario di aggiornamento sono descritti in metodologia e redazione.